一次搞懂房地合一，房稅專家面對面…好評直播追加版..PART2
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進階版的影音檔如下….如果還有不了解的地方,都歡迎詢問喔!樂意替您解答
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再附上一連串的Q&A.讓您更加明白喔!
什麼是房地合一稅?
簡單來說，以前我們在出售房子的時候，只需針對房屋的獲利繳稅，比如我賣了一個房子，我賺了1000萬，那依照現在的規定，房屋及土地售價比例拆分為3比7之後，房子是300土地是700，那我只有針對300萬繳交易所得稅。房地合一實施之後，我賺了1000萬，那就是用1000萬去繳交易所得稅，這個就是我們現在講的房地合一稅。
何時開始施行? 適用於哪些人?
房地合一稅，將在105年1月1號上路，所以如果在105年1月1號之後才取得房子的人，未來出售就要用房地合一稅。
還有一種是，你雖然不是在105年1月1號之前取得，但是在105年1月1號以後出售且此房產或土地你持有未滿兩年也適用，因為這次房地合一稅路就同步把奢侈稅取消掉。
自住的定義是什麼?
針對自住優惠有400萬免稅額的前提是：本人配偶或未成年子女要在這個標的有設籍，且連續使用超過6年以上，才符合第1個的要件，第二是房屋沒有出租或營業的行為，若房屋出售，這6年當中本人配偶跟未成年子女只能適用1次免稅400萬的優惠。
針對土地持有者，房地合一稅有什麼影響?
2015年1月1號之後取得土地然後賣掉，除了土地增值稅，還要課財產交易所得稅，這個稅制是實價課稅的。
我現在持有的房子明年賣，獲利在400萬以內，我能不能選擇用房地合一稅?
有些客人會問說，現在有不動產的案子，獲利在400萬以內，可不可以用房地合一稅，答案當然是不行的，目前已經持有物件的消費者，就是照舊稅。
家裡人越多，每人名下一戶房，6年後就都可以賣掉適用優惠稅率嗎?
新制中400萬的免稅額，6年內只能用一次。譬如105年的時候，王董跟王太太個自買了一戶房子，如果他要符合這個自用的要件的話，那第一次賣房子的時間，就是105年加6，111年賣掉房子，他才能夠適用這個優惠的稅率，但是王太太也不是105年也持有一戶嗎，如果王董在111年已經賣了這房子，王太太只能等到117年，就是111年加6，才能再用這個優惠的方案。
400萬免稅額是怎麼扣的?
房地合一稅的計算方式，是用售價減買價，再減掉你的費用成本。譬如我當初買一個房子是2000萬，我3000萬賣掉，那就是（3000萬-2000萬）。至於費用成本的定義，以實務上來說，包括我出售時所取得的契稅，或者裝潢房子，有拿到裝潢公司的發票，或者是說我幫屋主搬家清潔，這些費用可以扣抵。在費用成本以外，還要扣的是土地漲價總數額，以我們剛舉例的，2000萬取得3000萬賣出，所以賺了1000萬，如果費用成本是200萬，那就是（1000萬-200萬）剩800萬，這時如果你有符合自用持有6年的條件，還可以再扣掉400萬，剩下的部份才去計算所得稅率是10%即40萬。
什麼叫土地漲價總數額?
土地漲價總數額是指，取得土地的那一年和賣掉土地的那一年，政府都會有公告現值，公告現值以現在的規定就是每年會公佈調整一次，你賣掉的公告現值減掉你買到的公告現值，基本上這就是我們講的漲價總數額。
重購退稅又是什麼?什麼使用限制嗎?
基本上政府鼓勵自用的民眾換屋，因為本來在人生的階段當中就會有幾次換屋的需求，從單身、結婚、生小孩，照顧父母同住等，只要是符合自用的狀況下，政府會退你因為這一次出售原來的房子繳的財產交易所得稅或是房地合一稅。如果是舊制，就退財產交易所得稅，新制就是退房地合一稅。
為符合時代朝流，現在不論大屋換小屋或是小屋換大屋都可以退稅，但在退稅金額的計算不太一樣。因為基本小換大，你小房子換大房子你不夠錢，所以你繳的稅政府全額退給你，但是如果你是大換小的狀況，你的錢是足夠負荷你的新房子的，那政府就按比例退給你。舉例來說賣掉的房子是2000萬，我買進來的房子是1000萬，如果我賣掉的時候繳了50萬的財產交易所得稅，所以就是取得價1000萬除以出售價2000萬再乘上我繳的稅，所以50萬我就可以退一半25萬回來，這就是重購退稅。但若5年內你變更了自住的事實，去營業或出租的話，那退的25萬就會被扣回去了。
重購退稅說的大換小小換大，是以什麼做為定義?
小換大大換小是怎麼認定呢，目前國稅局的認定是以總價來判定，不管區域或坪數大小，單純就是以總價的部份來認列。
預售屋也適用房地合一稅嗎?
所謂買賣預售屋，是指在建商還沒有蓋好過戶給我之前，我就又把這個預售屋賣掉了，我們俗稱的紅單轉讓，或是權利讓予。譬如我買了預售屋是1000萬，在建商還沒把房子過戶給我之前，就在今年用1200萬賣給別人，那我獲利200萬就是在明年五月份的時候併入綜合所得稅去做申報。這是只還沒交屋就做買賣做轉售，如果是明年交屋的話就一定是用房地合一，房地合一認定是用登記完成日，所以就算你現在已經跟建設公司簽約，只要建設公司不是在今年12月31號之前交屋把房子登記給你，在明年105年1月1號以後你才拿到權狀，登記到你的名下，那就要適用房地合一稅了。
農地受不受影響呢?
基本上這次房地合一稅制中，農地和農舍是延用原本交易財產所得稅的概念，地和農舍都是沒有稅的。雖然房地合一稅之後土地是需要併入所得，但農地還是屬於免稅的狀態。
房地合一稅實行後，土地增值稅和財產交易所得稅就不用繳了嗎?
房地合一稅行之後，土地增值稅並沒有廢除，所以，還是要繳一筆土地增值稅，以及房地合一稅，只是土地增值稅的漲價總數額可以在房地合一稅計算過程中的稅基做扣抵。
房產贈與有什麼變化嗎?
贈與基本上要討論的大部份是成本的認定，以往譬如父母親買了一個2000萬的房子，但公告現值只有800萬，所以他用800萬去計算贈與稅。將來小孩如果用3000萬把這個房子賣掉，他的所得計算就是用3000萬減掉800萬。
房地合一之後，因持有時間比較長會有物價指數的因素考量，所以財政部調整乘上當年度的物價指數，變成成本會提高一些。那另外如果你在105年1月1號房地合一實施之前就進行贈與的案件，未來你在出售的時候，土地的贈與和所得還是不需要繳稅的，如果是在105年1月1號以後才進行贈與的話，那就變成是用剛講的那個數值當作成本，連土地的所得全部都要繳交房地合一稅。
每年固定在做贈與的房子已經贈與到一半，我該怎麼辦?
若這個房子父母親已經完成一半的贈與，另外一半會跨到房地合一稅施行時做贈與的話，那將來小孩他出售時，就會變成前段因為在房地合一前，所以適用的是舊制，那新的後面這段是房地合一之後，就會變成是新制。
當然也可以選擇將還未完成贈與的一半用賣給小孩的方式完成，因為我們無法得知未來的價格發展是如何，若今年選擇獲利了結，也許就不用考慮到這麼多下一代在買賣上面對成本或重稅的壓力。如果選擇今年獲利了結的話，那當然就是依照現行的財產交易所得稅的申報方式。
奢侈稅還適用嗎?
房地合一稅上路之後，奢侈稅同步退場，自住跟原來的財交稅最大的不同點，除了400萬的免稅額，在設籍的條件變的比較嚴苛，自住若依照現行的規定只要本人配偶，成年的直系親屬設籍即可，但是新制上路之後，它只限定本人，配偶，跟未成年子女設籍才可以。而且一定要持有6年。
奢侈稅如何退場?
房地合一稅在105年1月1號實施之後，同時奢侈稅要退場，如果在105年1月1號以後出售，但是你持有的時間是在2年內的，針對獲利的部份，雖然不用繳奢侈稅，但是必須要依照持有1年內45%，1年以上2年以內35%來計算。
現在買什麼樣的物件能最節稅呢?
房地合一稅跟現行的稅制最大的不同就在於土地課稅不課稅。譬如說公寓型的產品，就會比大樓型的產品土地持分相對比較大，相對的節稅的空間就比較高。那另外一點是看獲利，一般來說商辦型或店面型的產品，相對獲利比較高，它的投資的效益比較好。
所以應該從兩方向來看，若是一樣的總價，選擇成本結構裡頭土地成分多建物成份少的；若房地佔比是一樣的，應該選單價高，或是增值空間大的，那它的節稅空間就大。
首購族現在應該怎麼挑物件呢?
現在年輕的消費族群多數可能希望是找大樓有管理的、公設比比較高、社區管理條件休閒設備比較好的標的，但坦白說這樣的標的總價，在他們的負擔壓力上面又比較大，也許可以考慮土地持分大的公寓，第一價格又實惠，獲得坪數相對大，未來節稅上，土地持分相對大一點的產品比較吃香。
防錯殺條款是什麼情況適用?
第一:是跟建商合建分屋的客戶，合建分屋的地主，如果在分屋的2年內出售，是不會適用到45%跟30%這麼高的稅率，因為考量跟建商合作的房子不會都自己住所以在稅率的部份有做一個調整，若2年內出售的話，稅率只有20%。
第二:財政部修法時考量到關於繼承或是遺贈的狀況，在時間點上是可以連結的，譬如說父親過往了之後，不動產繼承給小孩，小孩繼承了可能也用不到他就要出售，那如果照房地合一的規定，他要被課到45%或35%的高稅，比較不合情理。因此，如果是繼承取得的狀況，小孩取得的時間跟家長死亡前取得的時間是可以加總的，比如說爸爸持有5年，小孩持有1年再出售，那持有時間就算6年，就是20%的稅。那假設爸爸取得的時間也很短，只有1年就過往了，小孩持有也不到1年就要出售，考量繼承這件事情不是人為可以操作的，所以就算是2年稅率也是20%。
第三:是工作上非自願離職，或是工作的調動如台北被調到高雄任職，他在出售的時候就可以適用單一稅率20%，除非就是持有超過10年以上，就可以適用更低的稅率。
用公司的名義買屋比較省稅?
其實乍聽之下好像很有道理，因為以公司的名義交易，稅率都是17%，買賣後我不管它是不是自住反正就設公司。但我們用一個案例來說明，譬如我同樣有一個獲利1000萬的案件，如果我是自然人，持有6年沒有出租，那就適用扣400萬的免稅額，之後的稅率只有10%。
但如果是公司法人在出售的時候，公司本身要繳營業稅17%，針對稅後營餘的部份是併入股東的綜合所得裡面去計算，所以如果稅後營餘超過1000萬，照104年的所得稅的規定課稅高達45%，所以公司要先交170萬的房地合一稅，830萬還要併入股東的綜合所得。800多萬如果單一股東的話，是適用40%的稅率。所以其實用公司名義買屋比較省稅這個說法不一定正確。
未成年子女在戶籍地從未成年住到成年，那算不算符合自住條件?
譬如客人有2間房子，他出售當時設籍的人是本人配偶或未成年子女，105年取得時子女已經18歲了，6年之後他就已經20幾歲了，就不算連續6年，除非這中間父母親要接上設籍，連續不能中斷才能符合自住條件。
我跟建商合建分售，這稅率要怎麼認定呢?
什麼是建商合建?假設現在有一個地主持有一筆土地，他跟建商合建，在房地合一施行之後建商才把不動產過戶到地主的名下，就是所謂的合建分屋或合建分售。針對建物的部份，因為是房地合一之後才登記的，所以須以新的房地合一稅來計算，土地如果是在105年1月1號以前取得，那就適用舊制，所以土地不需要繳房地合一稅。
房屋金額的認定，目前國稅局是傾向於依工程造價來當作是建物的成本。
但工程造價並不是政府表定的，再舉個例，比如我有一塊地，我跟建商合建分屋時，將我40%的土地過給建商，建商過相同於40%價格的建物給我，這時建商也開發票給我，那就是以那個金額來當作是建物取得的成本，未來在賣掉的時候就會有一個售價，那這兩個之間就認定是你的所得，所以成本的認定是以實際支出的發票做為憑據。
這房子我持有10年了，今年賣還是明年賣比較好?
這個問題比較單純，對屋主來講如果持有十年的話，本來就是用房地分離的，那是今年賣比較好還是明年賣就是涉及市場判斷。如果你是現行持有的屋主，那你就不適用房地合一稅。
新制上路後，投資客會不會有利可圖呢?
一切都是看標的本身，再從行情判斷，跟稅其實沒有太大的關係。若是未來有高的獲利，其實短期交易要課45%也不輕，還再加上土地增值稅，這稅是年年調，而且調的幅度絕對比一般市場上的價格上升速度幅度還要快，還會有跳%的問題，本來適用30%搞不好到明年就變40%，但房價不一定會漲。
房屋稅、地價稅、管理費、貸款利息這些費用，可以做為扣抵的項目嗎?
不管是地價稅、房屋稅、或是一般客戶都會有的房貸貸款利息的部份，這個都是不行在房地合一稅列入成本的。
對於買方來說，新制好還是舊制好呢?
對於買方來說如果你的土地佔比越高，那未來被課的稅新制和舊制的落差就會越大，或者如果你的獲利越高，新制跟舊制的差別同樣也會越大，所以這是跟產品有關，看打算入手的是什麼產品。